- Кто считается близкими и взаимозависимыми родственниками
- Контроль со стороны налоговых органов
- Покупка недвижимости у родственника в ипотеку
- Получение налогового вычета
- Сделки с несовершеннолетними родственниками
- Сделки с недвижимостью между супругами
- Кто считается близкими родственниками
- Подробнее о таких сделках
- Контроль со стороны налоговой
- Получение налогового вычета
- Сделки с несовершеннолетними
- Сделки между супругами
- Другие примеры из жизни
- FAQ
- Вместо вывода
- Сделка купли-продажи между близкими родственниками
- Судебная практика : Сделка купли-продажи между близкими родственниками
- Статьи, комментарии, ответы на вопросы : Сделка купли-продажи между близкими родственниками
- Нормативные акты : Сделка купли-продажи между близкими родственниками
- Кто считается близкими родственниками
- Общие правила купли-продажи
- Особенности
- Нужно ли идти к нотариусу
- Можно ли купить недвижимость у родственника в ипотеку?
- Близкие и взаимозависимые родственники
- Особенности покупки недвижимости у родственника
- Может ли банк отказать в выдаче ипотеки
- Что стоит учесть перед покупкой недвижимости у родственника
- Как работает анонимный звонок?
Иногда возникает необходимость провести сделку с недвижимостью между родственниками. В большинстве случаев это возможно, но есть юридические особенности и ограничения, о которых нужно знать заранее. Рассказываем о самых важных.
Кто считается близкими и взаимозависимыми родственниками
Некоторые сделки с недвижимостью невозможны между близкими родственниками, другие имеют свои нюансы, если родственники считаются взаимозависимыми. Для этого нужно сначала разобраться в понятиях. К близким относятся родственники по прямой восходящей и нисходящей линии — родители и дети, дедушка, бабушка и внуки, а также полнородные и неполнородные (имеющие общих мать или отца) братья и сестры (
Взаимозависимыми
считаются супруги, родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный (
Контроль со стороны налоговых органов
Нередко сделки с недвижимостью между родственниками могут оказаться фиктивными.
Для получения налогового вычета за квартиру родственники могут оформить все бумаги и зарегистрировать сделку, а вот денежных расчетов по факту не произвести.
Бывает и так, что для уменьшения налога за проданную недвижимость, родственники в документах умышленно занижают ее стоимость.
Поэтому налоговые органы особенно внимательно относятся к таким сделкам и имеют право провести проверку.
Пример
Ольга, купившая квартиру год назад, решила продать ее брату Станиславу. Чтобы уменьшить размер имущественного налога, она в договоре купли-продажи указала меньшую сумму, чем брат заплатил за нее по факту и наличными.
Налоговая служба сочла такую цену подозрительной, перевод денежных средств не был зафиксирован, и прошла дополнительная проверка, в ходе которой выяснилось несоответствие заявленной и уплаченной суммы.
Покупка недвижимости у родственника в ипотеку
Если недвижимость покупается у
близкого родственника
в ипотеку, то продавцу необходимо предоставить документ, подтверждающий, что ему есть где жить.
Документом от продавца может быть выписка ЕГРН, свидетельство о праве собственности или паспорт с пропиской по другому адресу. Таким образом банк страхует себя и минимизирует риск мошеннической сделки между родственниками.
Получение налогового вычета
Налоговый вычет — это возврат подоходного налога 13%, который государство регулярно удерживает из вашей официальной зарплаты. При покупке недвижимости часть этих денег можно вернуть: до 260 000 рублей от стоимости недвижимости, и до 390 000 рублей за проценты, если недвижимость куплена в ипотеку.
Но если вы покупаете недвижимость у
взаимозависимого родственника,
налоговый вычет вы получить не сможете
— ни за недвижимость, ни за выплаченные проценты по ипотеке.
Пример
Олег собрался
купить квартиру
у сестры, которая решила переехать за границу. Сестра Олега — его взаимозависимый родственник, и за покупку такой недвижимости налоговый вычет Олегу не полагается. Но если квартира покупается в браке, налоговый вычет за нее может получить жена Олега, так как она не является взаимозависимым родстенником для его сестры.
Сделки с несовершеннолетними родственниками
По закону ( Поэтому и использование средств маткапитала для покупки жилья у родственников часто приводит к признанию сделки недействительной.
Даже если фактически платит не ребенок, а государство, законность таких сделок оказывается под угрозой расторжения.
Пример
Роман, Татьяна и их несовершеннолетний сын Илья получили материнский капитал, который решено было потратить на улучшение жилищных условий — покупку квартиры у бабушки Ильи.
Так как фамилии у несовершеннолетнего внука и бабушки были разные, нарушений не выявили — право собственности на квартиру оформили за семьей, а Пенсионный фонд перечислил средства маткапитала на счет продавца. Однако через некоторое время была произведена прокурорская проверка:было обнаружено, а сделку в судебном порядке признали недействительной.
Сделки с недвижимостью между супругами
Если имущество было приобретено в браке, оно является совместной собственностью. , которая и так ему принадлежит по закону на общих правах (
Все о том, как делится общесупружеское имущество, вы можете прочитать в подробной
статье
Пример
Ирина и Антон попали в сложную ситуацию — у Антона скопился приличный долг в микрокредитной организации. Возникла опасность, что его могут признать банкротом, а имущество продать с торгов. Право собственности на недвижимость принадлежало Антону, и, чтобы спасти квартиру, он решил оформить договор дарения на супругу.
Нарушений выявлено не было, и переход права собственности был зарегистрирован. После того как Антона признали банкротом, в ходе проверки суд установил, что сделка была проведена см норм закона — квартира была куплена в браке и являлась совместной собственностью. Сделку признали недействительной.
Проверить недвижимость перед продажей или покупкой и исключить потерю права собственности можно, заказав экспертную
Юридическую проверку
от Домклик
Закон не запрещает сделки с недвижимостью между близкими родственниками. В одних случаях они проходят стандартно и ничем не отличаются от других сделок, в других могут иметь особенности, в-третьих ими могут заинтересовать ФНС.
- Кто считается близкими родственниками
- Подробнее о таких сделках
- Контроль со стороны налоговой
- Получение налогового вычета
- Сделки с несовершеннолетними
- Сделки между супругами
- Другие примеры из жизни
- FAQ
- Вместо вывода
Как правильно оформить куплю/продажу недвижимости между близкими родственниками, чтобы не было претензий у проверяющих органов, какие существуют нюансы, давайте разберемся.
Кто считается близкими родственниками
Понятие близкого родственника определено в Семейном кодексе РФ. В ст. 14 говорится, что к этой категории относятся:
- Дети, внуки;
- Родители;
- Дедушки и бабушки;
- Братья и сестры, имеющие общих одного или обоих родителей.
Подробнее о таких сделках
Сделки между близкими родственниками осуществляются в целом по общим правилам. Однако в виду того, что такие сделки могут быть фиктивными, ФНС контролирует их проведение.
Есть у них и особенности, некоторые запрещены законодательно.
Контроль со стороны налоговой
ФНС контролирует указанные сделки более тщательно, это вызвано высоким риском того, что сделка окажется мнимой, т. е. будет совершена с отступлением от требований к процедуре купли продажи недвижимости, установленной законодательно.
Налоговая обращает внимание, если заключается договор купли /продажи жилья между родственниками. Может быть, что недвижимость переоформляется на родственника, но фактически деньги продавец не получает. Это могут сделать, например, для получения налогового вычета или, чтобы не платить налоги при фактической продаже, оформляется договор дарения между близкими родственниками.
Обнаруженная мнимая сделка может быть признана ничтожной в суде. Полученные выплаты потребуется возвращать государству.
Получение налогового вычета
Есть нюансы при покупке недвижимости между родственниками. Стандартно покупатель имеет право возместить 13% уплаченного подоходного налога в максимально установленной сумме в 206 тыс. руб., а также проценты по ипотечному кредиту в сумме до 390тыс. руб.
Особенностью заключения сделок, является законодательно установленное ограничение по выплатам возмещения. Налоговой вычет нельзя оформить, если договор заключен между близкими родственниками.
Например, супруги решили приобрести у сестры мужа квартиру. Они находятся в браке, квартира будет являться общей собственностью, независимо от того, на кого она оформлена. Но получить налоговый вычет сможет только супруга, поскольку она не является близкой родственницей сестры мужа.
Сделки с несовершеннолетними
Сделки с участием несовершеннолетних имеют ограничения. ГК РФ запрещает возмездные сделки между несовершеннолетними и их родителями (усыновителями или опекунами). Например, запрещена продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, от имени которого за которого действует его мать, ее родителям или иным близким родственникам.
Обратите внимание, в законодательстве нет прямых запретов для сделок между близкими с участием тех средств, право на которые подтверждается сертификатом на материнский капитал. Важно только, чтобы сделка была оформлена правильно, жилье соответствовало требованиям, а несовершеннолетнему была выделена доля.
Если недвижимость принадлежит несовершеннолетнему, при ее продаже сделка должна быть заверена нотариально.
Семья решила купить квартиру у бабушки ребенка с участием средств материнского капитала, сделка прошла успешно. Однако в результате прокурорской проверки сделка признана недействительной, т. к. ребенку не была выделена доля в квартире.
Сделки между супругами
Нельзя продать или подарить квартиру супругу, находящуюся в общей собственности, т. к. она ему уже принадлежит.
Например, в отношении супруга запускается процедура банкротства. Чтобы не было наложено взыскание на оформленную на него квартиру, он оформляет дарственную на жену. Эта сделка при проверке будет признана фиктивной и подлежит расторжению.
Другие примеры из жизни
Запрещена продажа жилья, находящегося в общей собственности, без согласия второго супруга. В этом случае фактически переход собственности покупателю не осуществляется, т. к. второй владелец не дал согласия на продажу и не участвовал в сделке. Поэтому он сможет оспорить ее в суде. При доказанном факте незаконного материального обогащения придется выплатить ущерб пострадавшему.
При покупке жилья в ипотеку банк может потребовать документ, что родственнику-продавцу есть, где жить. Это может быть выписка из ЕГРН на другую недвижимость, принадлежащую продавцу, копия паспорта с регистрацией по другому адресу.
FAQ
Надо ли платить налоги при получении в дар недвижимого имущества от близкого родственника?
Нет, в этом случае одаряемый освобождается от налога.
Чем можно подтвердить факт уплаты денег за жилье при сделке между близкими родственниками?
Подтвердить можно только, если была произведена безналичная оплата. Если деньги переводились со счета, можно представить выписку с него, заверенную банком, который осуществлял операцию.
Вместо вывода
- Сделки с недвижимостью между родственниками пройдут на общих условиях, если осуществлять их с соблюдением законодательных ограничений.
- Если оформлен договор купли продажи недвижимости между близкими родственниками, продавец не будет платить налог на полученный доход, но покупатель не сможет получить налоговые выплаты.
- При покупке недвижимости у близкого родственника, если в сделке участвуют средства материнского капитала, будьте готовы к дополнительным проверкам.
- Чтобы избежать проблем, нужно будет заранее оформить документы, доказывающие фактическое проведение сделки между сторонами.
- Проверять недвижимость перед продажей или покупкой следует в обязательном порядке. Если это сложно сделать самостоятельно, лучше обратиться к специалистам. Оплата услуг юридической фирмы встанет дешевле, чем затраты на судебные разбирательства.
- Правовые ресурсы
- Подборки материалов
- Сделка купли-продажи между близкими родственниками
Сделка купли-продажи между близкими родственниками
Подборка наиболее важных документов по запросу
Сделка купли-продажи между близкими родственниками
(нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
- Купля-продажа:
- 3-НДФЛ при продаже имущества
- 3-НДФЛ при продаже недвижимости
- Акт о браке товара
- Ещё…
- Семья:
- Акт обследования жилищно бытовых условий
- Акт обследования жилищно-бытовых условий
- Бабушка законный представитель
- Бабушка является членом семьи
- Банкротство супругов
- Ещё…
Судебная практика
: Сделка купли-продажи между близкими родственниками
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Обоснованно не приняв во внимание указание заявителя на то, что установление соответствующего факта необходимо для получения свидетельства о рождении, подтверждения родства со своим отцом, а также возможности освобождения от уплаты налога при совершении сделки (купли-продажи, дарения недвижимого имущества) между близкими родственниками, поскольку не влияет на возникновение, изменение или прекращение личных или имущественных прав заявителя, суд правомерно отказал в принятии заявления об установлении факта государственной регистрации рождения, поскольку предусмотренные статьей 265 ГПК РФ условия, необходимые для установления факта, имеющего юридическое значение, отсутствуют, учитывая, что из заявления не усматривается, что права, свободы или законные интересы заявителя нарушены и установление факта регистрации его рождения не порождает для последнего каких-либо правовых последствий.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
: Сделка купли-продажи между близкими родственниками
Нормативные акты
: Сделка купли-продажи между близкими родственниками
Купля-продажа квартиры между близкими родственниками — это процедура, цель которой — передать право собственности на жилье от одного члена семьи к другому. Такие сделки оформляются по общим правилам отчуждения недвижимости, но имеют ряд особенностей, о которых следует помнить.
Кто считается близкими родственниками
Прежде чем рассматривать особенности купли-продажи, участники которой — родственники, следует определить круг лиц, которые входят в эту категорию.
Современное российское законодательство в качестве родни подразумевает:
● супругов — имеются в виду мужчина и женщина, состоящие в официально зарегистрированном браке;
● родителей и детей;
● дедушек, бабушек и внуков;
● сестер и братьев — при этом не важно, имеют ли они обоих общих родителей или только одного, то есть являются неполнородными;
● усыновителей и усыновленных — если человек официально усыновил ребенка, их отношения приравниваются к отношениям родных родителя и сына или дочери и признаются родственными.
Общие правила купли-продажи
Купля-продажа квартиры между родней подчиняется тем же правилам, что и купля-продажа, участники которой — посторонние друг другу люди.
Порядок организации процесса следующий:
1) проведение предварительных переговоров сторон — продавец и приобретатель обсуждают условия будущего договора купли-продажи (ДКП);
2) сбор необходимых документов;
3) составление и подписание ДКП;
4) регистрация прав в Росреестре и официальный переход права собственности от продавца к покупателю;
5) передача квартиры по акту и окончательные расчеты участников.
Факультативный этап — заключение предварительного договора, который не является собственно ДКП недвижимости, но закрепляет намерение сторон заключить это соглашение в будущем. Предварительный договор нередко предполагает перечисление продавцу небольшого задатка.
Особенности
Купля-продажа квартиры между близкими родственниками нередко проходит легче, чем обычная, потому что:
● родне проще договориться об условиях сделки;
● не требуются услуги риелтора — стороны не нуждаются в подборе вариантов квартиры;
● ниже риски столкнуться с мошенничеством.
Такие сделки имеют и важные недостатки:
● если продавец и покупатель являются близкими людьми, после оформления соглашения покупатель не имеет права на имущественный налоговый вычет, который он мог бы оформить, будь жилье приобретено у постороннего лица. Это правило не распространяется на случаи, когда участники — бабушки, дедушки и внуки;
● на оформление соглашения между близкими людьми сильно влияет психологический фактор, с помощью которого участники могут давить друг на друга. Например, пользуясь родством, покупатели требуют ощутимую скидку или продавец оттягивает момент передачи недвижимости. В итоге отношения становятся менее выгодными для обеих сторон.
Также важно учитывать законодательные ограничения для некоторых случаев сделок между близкими людьми:
● если квартира приобретается за материнский капитал, сторонами не могут быть супруги. Такой подход логичен: по закону, если жилье приобретено с участием маткапитала, доли в нем выделяются всем членам семьи владельца сертификата маткапитала. Как правило, владельцем сертификата является мать ребенка. Доли в покупаемом объекте получают и мать, и ее супруг, и их дети. То есть отец в данном случае является и продавцом, и приобретателем, что недопустимо;
● родитель, усыновитель или опекун несовершеннолетнего не вправе приобрести его собственность. Несовершеннолетние и недееспособные люди не заключают сделок с недвижимостью самостоятельно и от своего имени. За них это делают их законные представители — родители, усыновители, опекуны. То есть по такому договору законный представитель выступает и как представитель продавца, и как покупатель. Такие соглашения законного представителя и недееспособного человека напрямую запрещены Гражданским кодексом РФ.
Нужно ли идти к нотариусу
По общему правилу купля-продажа квартиры, в том числе между родней, не требует нотариального удостоверения. Стороны вправе обратиться к нотариусу по желанию, он поможет правильно осуществить сделку и гарантирует ее законность.
Обязательным удостоверение договора по отчуждению недвижимой собственности будет только при наличии особых обстоятельств:
● оформляется купля-продажа доли в праве на объект;
● продается собственность несовершеннолетнего ребенка — помимо официального удостоверения в таком случае потребуется еще и согласие органов опеки и попечительства.
Кроме того, к нотариусу придется обратиться за удостоверением доверенности на представителя, если кто-то из участников действует не сам, а через уполномоченное лицо. В таком случае удостоверяется именно доверенность, а не договор.
Можно ли купить недвижимость у родственника в ипотеку?
Купля-продажа недвижимости — сложный вид сделок, особенно когда в них присутствует ипотечное кредитование. Банки далеко не всегда выдают ипотеку: заемщик должен отвечать ряду условий, а также обязательно иметь хороший рейтинг и кредитную историю. А если сделка происходит между родственниками, сложностей становится еще больше. В дело вступают юридические нюансы, которые следует учитывать перед взятием ипотеки. В ряде случаев сделка и вовсе невозможна по закону — или разрешена законодательством, но не соответствует критериям банков. Так что, перед тем как брать в ипотеку квартиру у родственника, надо заранее «прощупать почву».
- Близкие и взаимозависимые родственники
- Особенности покупки недвижимости у родственника
- Может ли банк отказать в выдаче ипотеки
- Что стоит учесть перед покупкой недвижимости у родственника
Близкие и взаимозависимые родственники
Первое, что стоит запомнить, — как взаимоотношения между членами семьи трактует закон.
- Родители и дети, бабушки и дедушки, братья и сестры, внуки — эти люди считаются близкими родственниками. Приемные дети и родители по закону приравниваются к родным — это полноценные члены семьи.
- Существует еще одна категория — взаимозависимые родственники. Сюда относят родителей и детей, опекунов и людей под опекой, а также братьев и сестер — как полнокровных, так и неполнокровных. В эту категорию также входят супруги и попечители. Усыновители и усыновленные, как и в предыдущем случае, приравниваются к родным членам семьи.
Эти понятия стоит знать, чтобы не путаться в банковских определениях и юридических формулировках. Некоторые организации отдельно указывают условия для сделок между близкими и взаимозависимыми родственниками.
Особенности покупки недвижимости у родственника
- Как правило, расчеты между покупателем и продавцом проводятся без использования наличных. Это может быть требованием кредитора — так банк убеждается, что сделка не фиктивная.
- Несовершеннолетние не могут участвовать в сделках купли-продажи недвижимости. Если квартира принадлежит ребенку, приобрести ее в ипотеку или продать невозможно. Это одна из причин, по которым у людей временами возникают сложности с продажей жилья, купленного за материнский капитал.
- Имущество супругов считается общим: купить недвижимость у мужа и жены нельзя. А вот бывшие супруги могут совершать между собой сделки купли-продажи.
- За покупку недвижимости у взаимозависимого лица практически невозможно получить налоговый вычет. Чаще всего эта возможность ограничена законом, но в конкретной ситуации лучше обратиться в налоговую службу, чтобы уточнить ситуацию.
- Как правило, на покупку жилья у родственников не распространяются программы льготного ипотечного кредитования с государственной поддержкой.
Может ли банк отказать в выдаче ипотеки
Да, может. Бывают ситуации, когда кредиторы заранее оговаривают ограничения на выдачу ипотеки, и в их числе — сделки между близкими и взаимозависимыми родственниками. Но даже если такого ограничения нет, банковская организация все равно вправе отказать — обычно это происходит, если у кредитора возникают подозрения:
- сумма сделки слишком маленькая, а стоимость квартиры заявлена существенно ниже рыночной;
- родственник, продающий недвижимость, не имеет в собственности иного жилья и не предоставляет доказательств того, что ему есть где жить после сделки;
- сделка совершается с использованием наличных.
Банк может для перестраховки затребовать у заемщика свидетельства наличия первого взноса: на банковском счету или наличными. Это делается, чтобы избежать нецелевой траты ипотечных средств. Подозрительность кредитора по отношению к семейным сделкам — фактор, из-за которого куплю-продажу надо планировать особенно внимательно.
Что стоит учесть перед покупкой недвижимости у родственника
Несмотря на все ограничения, покупка жилья у родственника в ипотеку возможна — хотя такая сделка может оказаться менее выгодной, чем приобретение недвижимости у постороннего. Банки с подозрением относятся к подобной купле-продаже — стоит соблюсти ряд условий:
- заранее приготовить первый взнос и показать кредитору доказательства его существования;
- убедиться, что стоимость жилья соответствует рыночной, а среди его владельцев нет несовершеннолетних;
- узнать о возможности или невозможности получить налоговый вычет;
- документально подтвердить, что продавцу есть где проживать после продажи жилья;
- указать полную стоимость квартиры в договоре купли-продажи;
- совершать все операции исключительно в безналичной форме.
ЭОС напоминает: к ипотеке нужно относиться серьезно. Это долгосрочный кредит, где в качестве залогового имущества выступает недвижимость, и риски при неуплате существеннее, чем при просрочке потребкредита. Мы советуем проявить внимательность и заранее уточнить особенности сделок между родственниками в кредитном отделе банка.
Если у Вас возникли вопросы, то мы готовы предложить анонимную консультацию. Воспользуйтесь услугой анонимный звонок и просто начните диалог с оператором. Доверительные отношения между оператором ЭОС и клиентом — залог успешного разрешения финансовых проблем.
Как работает анонимный звонок?
-
ШАГ
Позвоните на номер анонимной линии ЭОС
8 800 775 02 04
-
ШАГ
Получите консультацию специалиста
-
ШАГ
Выберите оптимальный способ погашения задолженности
Анонимная горячая линия.
Проконсультируйтесь по вопросам погашения задолженности в компании ЭОС, не раскрывая личных данных.
с 08:00 до 17:00 мск
